ফ্ল্যাট কেনার পূর্বে যেসব বিষয় জানতে হবে

প্রথমত আপনাকে একজন প্রফেশনাল রিয়েল এস্টেট কনসালটেন্ট এর সাথে যোগাযোগ করতে হবে ।আপনি অবশ্যই অবগত আছেন যে, রিয়েল এস্টেট সেক্টরটি অনেকগুলো বিষয়ের সাথে সম্পর্কযুক্ত যেমন :জমির লিগ্যাল ডকুমেন্ট ভেরিফিকেশন ,মিউটেশন ,খাজনা,সিটি জরিপ ,প্ল্যান অ্যাপ্রভাল, ডিজাইন অ্যান্ড ড্রয়িং,ফ্লোর লে আউট ,হেবি এন্ড লাইট ইকুপমেন্ট ইনস্টলেশন(লিফট,জেনারেটর, পাম্প ,সাবস্টেশন, ইন্টার কম)ন্যাশনাল বিল্ডিং কোড, রাজউক ফিউচার প্ল্যান ও অন্যান্য । তাই যে কারো পক্ষে এই সবগুলো বিষয় অল্প সময় মধ্যে জানাশুনা করা সম্ভব হয়ে ওঠে না ।একজন কনসালটেন্ট আপনাকে রিয়েল এস্টেট এর সবগুলো বিষয়ের সাথে পরিচয় করে দিয়ে আপনার সময় ও টাকার অপচয় থেকে রক্ষা করে থাকেন।সর্বোপরি তিনি আপনার বাজেটের মধ্যে বাজারের সবচেয়ে ভালো ফ্ল্যাটটি পেতে সহযোগিতা করতে পারবেন ।

তারপর একজন কনসালটেন্ট এর মাধ্যমে আপনার এবং ডেভেলপার কোম্পানির চুক্তিনামাটি ভালো ভাবে পরীক্ষণ করতে হবে।এই চুক্তিনামায় আপনার যাবতীয় সবকিছু লিপিবদ্ধ থাকবে বিশেষ করে আপনি কোন ফ্লোরে কত স্কয়ার ফিট কিনছেন, প্রতি স্কয়ার ফিট দাম, ফ্ল্যাট ক্রয়ের বর্গফুটের অনুপাতিক হারে কত অযুতাংশ ল্যান্ড পাবেন,কমন স্পেস ও অন্যান্য বিষয়। এছাড়াও অনেক গুল বিষয় উল্লেখ থাকতে হবে যেমন, যদি কোন কারণে আপনি কিস্তির টাকা পরিশোধ করতে অপারগতা প্রকাশ করলে সেক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন ২০১০ এর ১৭ নং অনুচ্ছেদ অনুযায়ী পরিশোধিত অর্থের ১০% অর্থ কর্তন পূর্বক অবশিষ্ট অর্থ ক্রেতাকে (আপনাকে)৩ (তিন) মাসের মধ্যে এককালীন চেক বা পে-অর্ডারের মাধ্যমে ফেরত প্রদান করিতে হবে।আর একটা বিশেষ বিষয়ে লক্ষ্য রাখতে হবে কোম্পানি নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ফ্ল্যাট বুঝিয়ে না দিলে অতিরিক্ত সময়ের জন্য আপনাকে মাসে কত টাকা করে জরিমানা দিবে।যদি ডেভলপার কোম্পানী সম্পূর্ণরূপে আপনাকে ফ্লাট বুঝিয়ে দিতে সক্ষম না হয় সে ক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন অনুযায়ী পরিশোধিত অর্থের উপর ১৫% হারে ক্ষতিপূরণ নির্ধারিত হবে এবং ডেভলপার অনধিক ৬(ছয়)মাসের মধ্যে অনূর্ধ্ব ৩ (তিন) কিস্তিতে ক্ষতিপূরণের অর্থ সহ সম্পূর্ণ অর্থ পরিশোধ করিবে। তবে এরকম অনাকাঙ্ক্ষিত সমস্যার সম্মুখীন না হওয়ার জন্য পূর্বে উল্লেখ করা হয়েছে, যে প্রতিষ্ঠানের কাছ থেকে ফ্ল্যাট ক্রয় করতে যাচ্ছেন তাদের পূর্ববর্তী কোন প্রকার দুর্নাম ও আইনি জটিলতা আছে কি না যাচাই করে নিবেন ।ডেভলপার কোম্পানী টি রিহ্যাব (রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউসিং অ্যাসোসিয়েশন অফ বাংলাদেশ) এর সদস্য পদ বহাল আছে কিনা তা জেনে নেওয়া দরকার ।পরবর্তীতে আপনি কোন আইনি জটিলতায় পরলে রিহ্যাব এর কাছে লিখিত অভিযোগ দিলে রিহ্যাব আপনার অধিকার আদায়ে সহযোগিতা করতে পারবে ।
ডেভলপার কোম্পানির সাথে চুক্তিবদ্ধ হওয়ার পর মাঝে মাঝে সাইট ভিজিট করে কাজের অগ্রগতি দেখতে হবে । সম্ভব হলে অন্যান্য ক্রয় কৃত ব্যক্তি এবং জমির মালিকের সাথে নিয়মিত যোগাযোগ রাখার চেষ্টা করবেন। আপনি যে ফ্ল্যাটটি কেনার জন্য চুক্তিবদ্ধ হয়েছেন উক্ত ফ্লাটটি ডেভেলপার কোম্পানির বিক্রয় করার অনুমতি আছে কিনা তা পাওয়ার অফ এটনী ও রাজউক প্লান অ্যাপ্রভাল এর মাধ্যমে জানতে পারবেন।প্রতিটি কিস্তির মানি রিসিট গুলি অবশ্যই সংরক্ষণ রাখবেন।ডেভেলপার কোম্পানির সাথে চুক্তিনামা ও বুশিয়ার অনুযায়ী টাইলস, মার্বেল ,সিপি ফিটিং এবং ইলেকট্রিক্যাল পার্স ঠিকমতো ব্যবহার করছে কিনা তা লক্ষ্য রাখতে হবে ।শেষ কিস্তি দিবার পূর্বে চুক্তিনামা অনুযায়ী কার্পেট স্পেস ও কমন স্পেস ঠিক আছে কিনা পরিমাপ করে নিবেন।কার্পেট এরিয়া কম বেশি হলে ফাইনাল পেমেন্টে অ্যাডজাস্ট করে নিতে হবে। ফাইনাল পেমেন্ট প্রদান কালে অবশ্যই ফ্ল্যাটের চাবি বুঝে নিবেন এবং ফ্ল্যাটের সবগুলো বিষয় চুক্তি অনুযায়ী পেলেন কিনা তা কনসালটেন্ট এর মাধ্যমে জেনে নিবেন ।এই সময় আপনাকে অবশ্যই হ্যান্ডওভার সার্টিফিকেট এবং ক্লিয়ারেন্স সার্টিফিকেট ডেভেলপার কোম্পানি থেকে বুঝে নিতে হবে।বিশ্বের অনেক দেশে ৩০% বা ৪০% পেমেন্ট করার পর ক্রেতা ফ্ল্যাটের চাবি বুঝে নিয়ে ব্যবহার করতে পারে। আমাদের বিদেশে ইদানীংকালে কিছু কোম্পানি এ সুবিধা দিচ্ছে ।তবে এই সুবিধা দেওয়ার পেছনে ডেভলপার কোম্পানী কোন সুবিধা নিচ্ছে কিনা আপনাকে এই বিষয়ে সচেতন থাকা দরকার ।

সম্পূর্ণ মূল্য পরিশোধের পর ডেভলপার কোম্পানী অবশ্যই অনূর্ধ্ব ৩ ( তিন )মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রেশন সম্পন্ন করে দিতে হবে। যা রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন ২০১০ এর ৯ নং অনুচ্ছেদের ১ নং উপ-ধারায় স্পষ্ট ভাবে বর্ণনা আছে ।

যেমন ধরুন জমির মালিকের সাথে ডেভেলপার কোম্পানি চুক্তি ছিল (০৮) আট জন বিশিষ্ট আই.জি.ভি ব্যান্ডের ইটালির লিফট দিবে।কিন্তু দেখা গেল একটি সাধারণ মানের (০৬) ছয় জন বিশিষ্ট চায়না কোম্পানির লিফট ইনস্টলেশন করল।সুপ্রতিষ্ঠিত ডেভলপার কোম্পানী গুলো সাধারণত এই ধরনের অনিয়ম খুব বেশি পরিলক্ষিত হয় না। তবে বিগত দিনে অনেক ছোট ও মাঝারি ডেভেলপার কোম্পানি গুলো এ ধরনের অনিয়ম করতে দেখা গেছে ।তাই এই সব হেভি ইকুইপমেন্ট ইনস্টলেশন করার পূর্বেই ফ্ল্যাট ক্রয় করতে চুক্তিবদ্ধ ব্যক্তিবর্গ এবং জমির মালিক ডেভলপার কোম্পানীর অথরাইজ ব্যাক্তির এর সাথে যোগাযোগ করে এগ্রিমেন্ট অনুযায়ী সবকিছু আদায় করে নিতে হবে।ফ্ল্যাট কেনার ক্ষেত্রে উভয় পক্ষের সম্মতিতে চুক্তিপত্রে প্রতি বর্গ মিটার যে টাকা ধার্য করা হয় তার বাহিরে ডেভলপার কোম্পানিকে ইউটিলিটি (ইলেকট্রিসিটি, ওয়াসা, গ্যাস ও সোলার) চার্জ ও কার পার্কিং বাবদ আরো কিছু টাকা পরিশোধ করতে হয়।অনেক ডেভলপার কোম্পানি কৌশলে প্রতি বর্গ মিটারে টাকার পরিমাণ কিছুটা কম দেখিয়ে ইউটিলিটি চার্জ এবং কার পার্কিং বাবদ বেশি টাকা নিয়ে থাকে।কাজেই আপনাকে চুক্তিপত্রে বাজার মূল্য থেকে বেশি টাকা লেখা হয়েছে কিনা এ বিষয়ে সচেতন থাকতে হবে।

আপনি যদি কোন ব্যক্তির কাছ থেকে নতুন অথবা সেকেন্ড হ্যান্ড ফ্ল্যাট ক্রয় করে থাকেন সেক্ষেত্রে বেশির ভাগ সময় দেখা যায় এককালীন অথবা দুই কিস্তির মাধ্যমে টাকা পরিশোধ করা হয় । এক্ষেত্রে সম্পূর্ণ টাকা যেদিন পরিশোধ করবেন সেই দিনই রেজিস্ট্রেশন করে নিবেন।ফ্ল্যাট ক্রয় বাবদ সম্পূর্ণ টাকা পরিশোধ করার পর আরো কিছু টাকার প্রয়োজন হবে যেমন : সেল পারমিশন, রেজিস্ট্রেশন, ইন্টেরিয়র ডিজাইন ও এডিশনাল ওয়ার্ক ।তবে ইন্টেরিয়র ডিজাইন ও এডিশনাল ওয়ার্ক নির্ভর করছে আপনার প্রয়োজনের উপর ।সেল পারমিশন ও রেজিস্ট্রেশনের টাকার পরিমাণ কত হবে তা নির্ভর করবে আপনার সাথে ডেভেলপার কোম্পানির অথবা বিক্রেতার মধ্যে বিক্রয় নামায় যে টাকা ধার্য করা হয়েছে এবং সরকারি নির্ধারিত ফ্রির উপর ভিত্তি করে ।

কাজেই এই সময় আপনাকে অবশ্যই একজন কনসালটেন্ট এবং আইনজীবী সহায়তা নিতে হবে।